NOTA: ésta es la cuarta parte de una serie, si quieres ver el blog pasado da click en el siguiente botón:
Durante las siguientes semanas, tendremos el último pilar, el cual se enfoca en cerrar la operación, es un tema que involucra el conocimiento en aspecto legal, por lo que en este paso es importante que te apoyes de asesores externos, como lo son asesores hipotecarios, de Infonavit, para llevar a tu cliente y comprador de la mano con la mejor compañía
15.- Continuando con el proceso, antes de celebrar una promesa de compraventa cubriendo el 100% del enganche, se puede celebrar un contrato de separación del inmueble, cierto monto simboliza un “trato hecho”; la razón de ser de este monto es que en muchos casos hay que esperar algunos días a que se firma la promesa de compraventa, y de ese modo, el monto se cubre de común acuerdo entre las partes, aunque en muchas ocasiones, este paso se puede omitir; a continuación te dejo una tabla con la que podrás definir Si conviene o No conviene realizar la separación del inmueble
Adicional a ello, te dejamos de regalo el ejemplo de recibo sencillo de separación de una propiedad:
REGALO 1: recibo sencillo de separación de una propiedad
16.- Para el paso que sigue, el equipo audiovisual ha preparado el siguiente extracto, es una sesión del Modelo Preminence y han hecho una selección con la participación del catedrático Preminence Missael Espinoza Llanes, a continuación el extracto
17.- A partir de aquí arranca el trámite mediante el cual, un Notario Público dará fe y certeza legal y jurídica del acto de compraventa, asentando previamente los acuerdos celebrados y que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad, el trámite se inicia con la entrega de un expediente del inmueble, con relación a la documentación de las partes que se involucran, a continuación te detallamos una serie de documentos mínimos para iniciar el trámite de escritura pública
Con tu expediente en mano, el trámite ante la notaría se agilizará, además de fungir como carta de presentación y mostrarte como profesional ante los mismos
18.- El siguiente punto puede asustar a las partes, ya que hay que informar de los impuestos, derechos y gastos que intervienen en la operación de compraventa, sin embargo, hay que aclarar que son puntos importantes que cubrir, para que la operación fluya, aquí sugerimos desglosar cada punto, aclarando que es cada importe y en qué caso en específico aplica
Rubros que paga el COMPRADOR: Por motivo de la escrituración de la operación de compraventa el comprador desembolsará entre un 5% y un 10% del valor del inmueble, los gastos a cubrir son los que siguen:
Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI): Se le conoce como Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles o como Impuesto de Traslado de Dominio. Este Impuesto se paga de manera local, por lo que él % varía en función de la política interna en ese municipio
Avalúo: Este es necesario en caso de ser compra mediante crédito bancario o que este sea solicitado obligatoriamente en la entidad
Honorarios notariales y su IVA correspondiente.
Costo de Inscripción del Inmueble en el Registro Público de la Propiedad
Certificado de libertad de gravamen
Otros derechos: relacionados a la tramitación de constancias de no adeudo, de uso de suelo, planos, etc.
Impuesto al Valor Agregado: El IVA solo se paga en caso de ser un inmueble que no sea habitacional el que se está comercializando.
Rubros que paga el PROPIETARIO:
Comisión sobre la venta: Se trata de los honorarios que se cubren al prestador de servicios inmobiliarios, al completar con éxito su intervención en la transacción
Impuesto Sobre la Renta (ISR): El impuesto sobre la renta lo paga el propietario, cuando tiene una ganancia en la venta del inmueble. Se calcula sobre la utilidad que se genera, en el caso de este impuesto, se puede exentar cuando sucedan algunos supuestos previstos en el artículo 93 fracción XIX de la LISR
NOTA: Es recomendable CORROBORAR con el notario todo lo relacionado con la exención y/o deducciones permitidas en términos del ISR y demás gastos y derechos que deben cubrir las partes. Uno de los objetivos es concretar una cita en notaría donde las partes puedan ser informadas oportunamente de las cantidades específicas que deberán cubrir, esto ayudará a que la operación progrese ya estando en una etapa avanzada
19.- El procedimiento básico y general para llevar a cabo la firma de la escritura del inmueble se describe a continuación de modo general. Este proceso puede presentar variantes según sean las peculiaridades de la operación.
El siguiente cuadro presenta unas actividades que se deben de realizar previamente
Ya en la sala de juntas ante de la notaría, el Profesional Inmobiliario los acompañará y les apoyará para gestionar el trámite a realizar ante Notario,
Los momentos clave de esta cita son los siguientes:
Entregar al notario los documentos originales previamente solicitados.
Indicar los números de cheque y montos que se entregarán en efectivo para indicarlos en la escritura. Hay que recordar a las partes que la Ley marca límites de efectivo que pueden ser pagados.
Hacer lectura de la escritura y/o de las cláusulas más importantes (datos de las partes, precio, ubicación, características del inmueble, forma de pago, etc.).
Hacer entrega del pago del inmueble al propietario. En caso de que el comprador vaya realizar la transacción mediante crédito hipotecario, debemos solicitar al ejecutivo o institución nos indique los tiempos de pago para que las partes estén enteradas de cuando culminará la transacción y el inmueble podrá ser entregado.
Recabar las firmas de las partes compradora y vendedora del inmueble.
Entregar las llaves del inmueble, o en su defecto acordar fecha y hora de entrega del inmueble y sus llaves.
20.- Aquí hemos llegado a la parte final de la entrega del inmueble, además, aclararemos algunos puntos importantes para que concretes tu certificación; El proceso de entrega es muy sencillo:
Programar la cita entre las partes para acudir al inmueble y culminar su entrega.
Acudir a la cita de entrega del inmueble, llevando impresa el acta de entrega, para lo cual te dejaremos un formato simple de regalo
Se recomienda hacer un recorrido con calma y a conciencia por cada una de las áreas del inmueble para verificar que todo se encuentra en el mismo estado de conservación que se le había ofrecido a comprador y que además el inmueble incluye los elementos especificados.
Se sugiere revisar que todo funcione correctamente y que no existan detalles en el mantenimiento que puedan causar sorpresa al comprador una vez que esté haciendo uso del inmueble
Se recomienda tomar fotografías donde se demuestre el estado físico y elementos del inmueble, para evitar futuras controversias entre las partes.
Una vez que fueron verificados los puntos anteriores, el siguiente paso es recabar la firma del Acta de Entrega y Recepción del Inmueble, donde se constate que este fue entregado de acuerdo con las características establecidas y que ambos estén de acuerdo.
NOTA: Una recomendación que puede servir para conseguir referidos de las partes involucradas en esta transacción es la creación de algún momento memorable durante este acto de entrega del inmueble. Algunas ideas son las siguientes:
Entregar algún detalle significativo para generar un momento memorable: Una botella de vino, un cuadro decorativo, algún detalle para la para la cocina, etc.
Se puede instalar un listón en la puerta del inmueble, de tal manera que se realice el acto simbólico de “corte de listón” y que el nuevo propietario inaugure oficialmente su nuevo inmueble.
En caso de que el contexto lo permita y resulte pertinente, es recomendable realizar un pequeño brindis entre las partes, dedicar algunas palabras de felicitación, así como la toma de fotografía del momento.
REGALO 2: Acta de entrega del Inmueble
En la siguiente edición, continuaremos con un paso importante, el llenado de tu portafolio de evidencias para tu certificación federal, todos los pasos anteriores se resumen en un documento que acredita que estás capacitada o capacitado para ejercer dicha profesión; te recomiendo altamente seguir al pendiente de la serie para que logres conocer que requisitos marca la ley en cuestión de la certificación, y de ese modo, vayas nutriendo tu portafolio de evidencias, en el Instituto Preminence, estamos más que dispuestos a apoyarte a lograr tu certificación
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